2021/08/18

ワンルームマンション投資は新築と中古のどちらが良いのか?気をつけるポイントを比較

不動産投資でワンルームマンションを選ぶ際に、新築と中古ではどのような違いがあるのでしょうか。この記事では利回りやローンの組み方、節税効果などのポイントごとに新築と中古のワンルームマンションの違いをそれぞれの気をつけるべきポイントをあげて、初心者にもわかりやすく徹底比較します。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産物件を購入して第三者に貸し出し、家賃や売却益を利益として受け取る投資方法のことです。主にワンルームマンション、アパート、一軒家など実物の不動産を購入して大家となり貸し出す形の「現物不動産投資」のことを指します。本記事では、現物不動産投資の中でもワンルームマンション投資を始めるにあたり、新築と中古のそれぞれの気をつけるべきポイントを解説します。

新築ワンルームマンション投資で気をつけるべきポイント

1. 長期間のシミュレーションを事前に行う

新築のワンルームマンションの場合、最初は通常相場より1割~2割増しの賃料設定になっていることが多いですが(業者によっては、さらに新築プレミアム価格を乗せて販売していることもあります)、その後は年々賃料価格が下がっていく傾向があります。新築物件だからといって最初の賃料設定がずっと続くと思わず、十年単位でのシミュレーションを事前に行い賃料下落分も把握しておくことが重要です。

また、新築物件は最初は管理費用(修繕費など)がほぼかからないですが、数年経過すると設備の故障や壁の張替えなどの費用がかかってくる場合があります。管理費用も安く見積もらず、シミュレーションに入れておくとよいでしょう。

2. 設備の新しさに気をとられず、立地をしっかり見極める

新築物件は、その設備の新しさが魅力の一つです。ワンルームマンションであればオートロック、宅配ボックス、スマートキー、浴室乾燥機などがあると入居希望者が増えると言われています。しかし、ワンルームマンション投資の場合いくら設備が新しくても結局重要なのは立地です。単身者は特に利便性を重視するので、駅から遠かったり、周辺環境が不便な場所だと新築でも空室が埋まらないということが起こり得ます。設備が魅力だからと物件を決めるのはなく、賃貸需要が見込める立地かどうかをしっかり見極めるようにしましょう。

3. 節税効果は期待しすぎない

不動産投資では経費を計上できるため、所得税や住民税の節税効果がある場合があります。しかしその節税効果は不動産投資が赤字になっている場合のみ可能な方法であり、節税効果を追求しすぎることは健全な不動産投資運用から遠ざかってしまうことにつながります。特に新築ワンルームマンションの場合、物件価格も高く初年度は諸費用もかかるため節税効果を感じやすくなりますが、2年目以降はそれほど節税効果が感じられなくなる場合がほとんどです。不動産投資の目的が節税になってしまわないように気をつけましょう。

4. フルローンが組めるのは限られた人のみ

新築ワンルームマンション投資では、収益不動産として価値が高いと見なされれば頭金なしのフルローンを組むことも可能です。中古ワンルームマンションでは資産価値の面からなかなかフルローンを組むことは難しいので、自己資金なしで不動産投資に取り組めるのは新築ワンルームならではのメリットと言えます。しかし、フルローンを組めるのは限られた人のみであるということは認識しておきましょう。フルローンが組めるのは、資産価値の高い物件を属性の高い人が購入する場合です。属性とは、給与や金融資産、勤務先や勤続年数、そして不動産投資の実績など項目は多岐にわたります。最初からフルローン頼みにするのではなく、自分の属性によってフルローンが難しい場合も考えて自己資金も貯めておきましょう。

中古ワンルームマンション投資で気をつけるべきポイント

1. 利回りだけを見て判断しない

新築ワンルームマンションと比べると、中古ワンルームマンションは物件価格が安いため表面利回りが高くなりやすい傾向があります。しかし、中古の場合は購入後すぐに設備の故障などで修繕費が必要になることも多く、実質利回りは低くなります。表面利回りが高いからという基準で判断してしまうと、後々管理費用が膨らみ実はそれほどお得な物件ではなかった、という失敗例が多くありますので注意するようにしましょう。

※表面利回り…年間の家賃収入の総額を、物件価格で割り戻した数字のこと。

※実質利回り…年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字のこと。

2. 1981年以前の建物には要注意

基本的に、中古の物件でもきちんと管理が行き届いていれば長く運用することは可能です。しかし、1981年以前の物件は旧耐震基準と言って今よりもかなり緩い基準で建築されており、震度5以上の地震で半壊や全壊などの危険性が高まります。こちらも物件ごとの状況により一概には言えないのですが、1981年以前の物件は災害リスクが高まることは認識しておきましょう。

3. 今までの管理履歴は詳細までチェックする

物件を購入する際、マンション管理会社が発行する重要事項調査報告書という書類を確認することができます(発行には費用がかかります)。重要事項調査報告書にはマンションの修繕履歴や修繕金の積み立ての状況などが書いてあり、いままでの管理履歴を確認することができます。物件の価格が安いのは管理履歴のどこかに問題があるからという場合もあるため、きちんとチェックするようにしましょう。築年数が経過しているのに修繕積立金が充分に貯まっていなかったり、修繕が適切に行われていなかったり、滞納している入居者がいたりという場合は管理会社に確認を行うようにしましょう。

4. 同じマンションの他の部屋の空き状況を確認する

中古のワンルームマンションを検討する場合、同じマンションの他の部屋に空きがあるかどうかも重要なチェックポイントです。賃貸サイト等で確認したときに他にもたくさん空室の部屋が掲載されている場合、「賃貸需要がない場所に建っているマンションである」「近隣トラブル等で入居者が入りにくい状況になっている」等が考えられます。そのようなマンションを区分で購入しても空室が埋まらない可能性が高く、いくら価格が安くてもお買い得な物件とは言えないでしょう。購入を検討する際はその部屋だけでなく、同じマンションの他の部屋の状態まで確認することが大切です。

5. 同じマンションの他の部屋の家賃を確認する

中古のワンルームマンションでオーナーチェンジ物件の場合、同じマンションの他の部屋の現在家賃を確認しておくことも大切です。他の部屋よりも該当物件の家賃が高い場合、入居者が昔から住み続けており家賃が下がっていないだけの可能性があります。その場合、入居者が変わるタイミングで家賃を他の部屋と同じ水準まで下げなくてはいけなくなることが多いため、利回りが大きく変わってしまいます。現在の入居者がずっと住み続けてくれれば問題はないですが、同じマンションの他の部屋よりも家賃が高い場合には入居者が変わると利回りも下がる可能性が高いことを認識しておきましょう。

新築・中古の投資用ワンルームマンション比較


項目 新築ワンルームマンション 中古ワンルームマンション
物件価格 ×高い 〇安い
利回り ×低い 〇高い
メンテナンス費用 〇数年はかからないことが多い ×管理費用が多くかかる傾向がある
ローン 〇フルローンも組みやすい

△ある程度自己資金が必要

(築20年程度までの物件であればフルローンが可能な場合もある)

節税効果 △減価償却期間が長い 〇減価償却期間が短い
家賃下落率 △新築価格からの下落率が高い 〇新築と比べてあまり下落しない
契約不適合責任(瑕疵担保責任) 〇10年間の保証がある ×0~2年程度の保証であることが多い
空室リスク 〇新築は空室が埋まりやすい ×新築と比べると空室リスクが高い


ポイントを押さえて失敗を防ごう

ワンルームマンションについて、新築と中古それぞれ気をつけるポイントを解説しました。ポイントを押さえることで不動産投資の成功率を上げることができますので、しっかり理解して自身の運用に活かしましょう。


参考記事:

不動産投資は新築と中古のどちらが良いのか?メリット・デメリットや違いを比較

監修者コメント

巷ではよく、ワンルーム不動産投資において「新築・中古どちらが良いか」という議論が行われています。

例えば「新築にはプレミアムが乗っていて損」「中古は安い」などです。

これは内情を知っている人間からすると、合っている部分も、間違っている部分もあります。

新築業者でもイニシャルの家賃を低めに設定しており、入居者が変わっても家賃に変更がないような会社もありますし、中古業者でも、新築から長く住んでいる入居者の家賃を元に高めの価格設定で販売したり、サブリースを悪用して家賃・物件価格とも高く見せて販売したりする会社も存在します。

新築、中古の大まかな特徴や傾向はありますが、「新築か中古か」にこだわり過ぎると、本来それよりも何倍も大切な業者選び・物件選びが疎かになる可能性もあります。

ポジショントークや、何となくのイメージに流されず、「資産形成において、自分にとってより良い選択は何か」に注力して、信頼できる人や専門家・アドバイザーに相談しつつ、不動産投資を検討していただければと思います。

監修者:ゆーいちろー

野村證券出身の外資系保険会社最年少エグゼクティブ。125万人いる保険セールスの中で130名(上位0.1%)のみが選ばれる2021年度TOT(トップ・オブ・ザ・テーブル)に選出。20代・30代の年収500万円以上の方が老後1億円をシンプルに達成するための株式・投資信託・生命保険・不動産投資等を組み合わせた資産形成の支援を得意としている。

※勤務先の規定により、本記事では本名と所属会社名を伏せています。

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