不動産投資で失敗する10のパターンと成功率を上げるための5つのポイント

不動産投資とは、不動産物件を購入して第三者に貸し出し、家賃や売却益を利益として受け取る投資方法のことです。主にワンルームマンション、アパート、一軒家など実物の不動産を購入して大家となり貸し出す形の「現物不動産投資」のことを指します。本記事では、現物不動産投資を始めるにあたり知っておきたい失敗パターンと、成功率を上げるためのポイントについて解説します。

参考記事：

『不動産投資の種類をわかりやすく解説』

『不動産投資のメリット・デメリット』

不動産投資には、「表面利回り」と「実質利回り」という2つの言葉が使われます。利回りとは、投資額に対して利益がどれくらいあるかを測る目安のことで、株式などの金融資産を運用する場合にも使われています。

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字で、その名の通り表面上の利回りの大きさを測ることができます。それに対して実質利回りは年間の家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いたものを、物件価格に購入時の登録免許税などの諸経費を足したもので割った数字です。

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100

実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

物件を選ぶ際の広告には表面利回りの高さのみを謳っている場合も多く、一見すると表面利回りの高い物件は魅力的に見えます。しかし実際には運用にかかるランニングコストは物件によってまったく異なり、表面利回りが同じでも実質利回りは差があることもあるので注意が必要です。物件を検討する際には表面利回りの数字のみに捉われず、諸費用を考慮した実質利回りを必ず確認するようにしましょう。

1. にもつながる内容にはなりますが、物件自体の金額だけで判断するのも危険なパターンです。特に中古マンション物件の場合だと、物件を買った直後に大規模修繕のタイミングとなったり、設備の耐久年月を超えてしまって工事が必要となったりということが発生する可能性があります。物件自体の金額はもちろん重要なポイントですが、購入後にかかってくる諸管理費用も様々なパターンをシミュレーションした上で検討するようにしましょう。また、そもそも物件の価格が相場より安いのであれば、賃貸需要が少ない場所である可能性が高いです。その場所での賃貸需要が見込めるのかもよく確認することが大事です。

不動産投資を行う上で、物件の広告やインターネット上の情報を見て「これはお得な物件だ！」ととにかくいち早く契約を結びたくなるケースもあるかもしれませんが、現地に赴かずに物件を購入するのは大きなリスクが伴います。実際、物件紹介会社等に「この物件は人気で1秒でも早く契約しないと埋まってしまいます。」などの言葉とともに内見なしで契約を入れ、あとから物件の重大な瑕疵が発覚するといった事例は多いようです。

物件の傾き、周辺環境の悪さなど、瑕疵の内容によってはまったく入居者がつかない物件だったり、1から建て直す必要であったりすることもあります。また中古の場合それでも瑕疵担保免責であることが多いので、費用の負担はすべてオーナーにかかってきてしまいます。「見なくてもきっと大丈夫だろう」という気持ちを持たず、しっかりと確認してから購入することをおすすめします。

不動産投資は選ぶ業者によって成功か失敗か決まると言っても過言ではありません。不動産投資は投資金額が大きく、投資期間も長くなる投資方法ですので、信頼できるパートナーと並走できるかどうかが成功の鍵になります。物件の仲介業者や、物件の管理会社など不動産投資を行う上で関わる業者は様々ありますが、主に物件を紹介してくれる不動産投資の仲介業者を選ぶ上で確認すべきポイントを以下に記載しますので、参考にしてください。

周辺環境をよく確認せず、賃貸需要を見誤ってしまうのもよくある失敗パターンです。不動産投資において、立地はなによりも重要なポイントです。どんなに良い物件でも、物件がある場所に賃貸需要がなければ借りてくれる人はいません。周辺にある施設や企業や学校、他の賃貸物件の状況などをよく確認して、検討している物件地域に賃貸需要があるのかをよく見極めましょう。

中古の物件を購入した場合、設備の老朽化などで修繕・リフォームが必要になることがあります。そのような管理費用をなるべく安くしようとケチってしまうと、入居者が入らなくなったり、入居者とのトラブルの元になるなど余計に費用がかかる結果になりかねません。そのような失敗をしないためには、物件購入時の段階で後々かかる管理費用まで入れてシミュレーションを行い、相場分のコストを余裕を持って備えておくことをおすすめします。

サブリース契約とは、不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸するシステムのことです。サブリース契約を結ぶことで、管理をすべて委託することができ、もし購入した物件で空室が続いても何％分かの家賃がオーナーに支払われるなどのメリットがあります。

オーナーにとってメリットも多いサブリース契約ですが、契約の内容によっては保証される賃料がどんどん安くなっていったり、契約期間が十年単位で簡単に解除できないなど、トラブルになっているケースも多くあります。サブリース契約は魅力的なサービスですが、契約を結ぶ際は保証賃料、賃料見直しの期間、免責期間、解約条件等詳細までチェックして、運用中に揉めることのないようにしましょう。

不動産投資で大きな失敗をしないためには、出口戦略をあらかじめ立てておくことも重要です。出口戦略とは投資の出口をどのように設定するかということで、不動産投資で言うと主に「売却する」「収入源として持ち続ける」「自宅にする」などの選択肢があります。売却を検討する場合は所有期間が5年以下と5年を超えるもので税率が異なってくるため、よほど大きく値上がりしない限りは5年間は保有してから売却するのがよいでしょう。また、あまり考えたくはないですが運用していく上で損失が続く場合、どのラインまで行ったら売却（損切り）を検討するかということも考えておくべきポイントです。シミュレーションと実際の運用が異なることはよくあることですので、不動産投資ではずるずると損失が大きくなる前に決断することも大事になってきます。

不動産投資では、損益通算といって不動産投資の赤字部分を確定申告することによって本業で納税した所得税と相殺するという制度を使うことができます。これによって所得税と、所得税によって金額が確定する住民税の節税効果があります。節税ができるというのは魅力的なポイントではありますが、節税効果が高い＝赤字が大きい状態であることを忘れてはいけません。また、物件を購入した初年度は諸経費が多くかかるため節税効果が大きく感じられますが、翌年からは諸経費が安くなるため節税効果は感じにくくなります。あくまで不動産投資は安定したインカムゲインのもと黒字経営を目指すべきで、節税目的で行うべきではないことは頭に入れておきましょう。

物件を購入し、入居者が決まり順調に運営を行っていたとしても、不動産投資では不測の事態が起こることがあります。避けられない不測の事態とは

・不幸な事故・事件により事故物件となってしまう

・天災が起こる

などがあります。これらは事前に避けることはできませんが、リスクを小さくするために

・火災保険＋地震保険にも加入しておく

・手元に資金がない状態にしない（無理な繰り上げ返済等を行わない）

といった対策を行い、不測の事態に備えておくことが重要です。また、事故物件化を避けるために高齢者の入居を断るというオーナーもいるようですが、事故物件化のリスクは若い人でも高齢者でも起こり得ますのでリスクはゼロにできないということは認識しておきましょう。

不動産投資で失敗しないためには、目先の収益だけを見るのではなく長期的な視点を持つことが大事です。起こり得る事態に対して事前に対策をとっていれば、想定外のことが起きてもたいていは対応可能です。物件を検討するのであれば、最低10年分は詳細までシミュレーションを行ってから判断するようにしましょう。表面利回りだけを見る、節税効果だけを見るといったことがないようにするだけで、成功確率はかなり上がります。

不動産投資は、物件の選定～管理まで業者に任せれば自分ではほぼ動くことなく運用を行うことができます。しかし、「業者に任せていたので自分では見てなかった」ということから失敗につながってしまうパターンは多いです。他人に任せっきりになったり他人から聞いた話を全て鵜呑みにするのではなく、自分でも勉強をして知識を持つことで成功率を大きく上げることができます。

上の失敗するパターンにも記載しましたが、並走する管理会社の選定は慎重に行うべきです。口当たりの良いことだけを伝えてくる人に任せてしまうと、想定していなかった費用がかかってきたり、トラブルが発生してしまったりするリスクがあります。まれに法的にグレーなことを勧められることもあるようですので、誠実に向き合ってくれる企業を選ぶようにしましょう。

不動産投資に限らず資産運用において重要なことですが、不測の事態に備えてできるだけリスク分散を行うことが大切です。特に不動産投資はレバレッジ（ローン）を効かせて自己資金以上の利益を狙う投資方法ですので、うまくいかなかったときのリスクは高いです。不動産投資にすべての資産をつぎ込むことはリスクが非常に高いのでやめましょう。不動産だけでなく株式投資や債権、外貨、預貯金などに資産を分散して運用を行うこと、また不動産投資において物件を複数購入する場合は場所や部屋のタイプを分けることをおすすめします。

あらかじめ出口戦略など運用を行っていく上でのルールを決めておくのも失敗しないための秘訣です。出口戦略として決めておくべきなのは大きく分けて1. 売却を考えるタイミング、2. どのような形で売却するか、の2点です。売却を考えるタイミングとしては長期譲渡に変わるタイミング（保有から5年経過以降）、減価償却できる期間が終了するタイミング、損切りタイミング（入居者が決まらない、赤字が大きくなっている等）などがあります。どのような形で売却するかについては、物件の内容によって異なりますので以下図を参考にしてください。

不動産投資で失敗する10のパターンと成功率を上げるための5つのポイントについて解説しました。不動産投資は大きな資金が動く投資方法ですので、あらかじめ失敗するパターンを頭に入れて同じ道を辿らないようにしましょう。