中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ワンルームマンション投資とは、不動産投資の中でもワンルームマンションを区分（1部屋単位）で購入し、賃貸に出す不動産投資の方法です。ワンルームマンションの定義とは居室が1つで主にユニットバス・トイレがあり、ミニキッチンが配置されたタイプの部屋があるマンションのことです。間取りとしては1R、1K、1DK、1LDKの4種類があり、一般的なワンルームは1部屋全体で約20㎡（約12畳）程度で単身者が快適に住めるようになっています。本記事では主に新築ワンルームマンションと比較したときの中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを解説します。

参考記事：『ワンルームマンション投資は新築と中古のどちらが良いのか？気をつけるポイントを比較』

中古ワンルームマンションの最大のメリットは、物件価格が安価なことです。築古のマンションであれば数百万円から購入することができます。物件価格が安いので、複数戸購入して分散させることも可能です。自己資金が少なくてもチャレンジしやすい中古ワンルームマンションは不動産投資初心者から上級者まで幅広い人に好まれています。

物件価格が低いことともつながりますが、新築と比べると中古ワンルームマンションは利回りが高い傾向にあります。だいたい平均の表面利回りが5～7％で、10％を超える物件も珍しくありません。立地が良いところで新築だとかなり高価で販売されているような地域でも、中古であれば安く購入でき良好なキャッシュフローを生み出すこともあります。新築にはない可能性を秘めているというのが中古ワンルームマンションのメリットと言えます。しかし、不動産投資においては表面利回りだけでなく諸経費も考慮した実質利回りも把握することが大切です。表面利回りだけを見て物件を判断することはやめましょう。

中古のワンルームマンションの場合、オーナーチェンジという形で入居者がいる状態のまま売買されることがあります。このようなケースでは購入後すぐに継続して家賃収入を得ることができ、入居者を探す手間や費用がかからず、家賃収入の予測もつきやすいというメリットがあります。また、空室の状態で購入したとしても、過去の履歴を確認することができるのである程度の予測をつけることができます。家賃収入の予想がつけやすいというのは、新築物件にはないメリットです。

中古ワンルームマンションは、新築と比べて資産価値の大幅な減少が起きにくいというのもメリットの一つです。新築物件は物件の選び方によっては最初の1～5年の間に資産価値が急落することもありますが、築20年を超えた物件は資産価値の減少がほぼ横ばいになるという傾向があります。築年数が経っている物件でも適切な立地を選択し、適切な管理を行っていれば長期間の安定した運用を行うことができるということです。

中古ワンルームマンションは、物件の老朽化や設備の性能などの面で空室リスクが高くなる傾向があるのがデメリットです。もし近隣にもっと新しい物件があった場合、そちらに入居者が流れてしまい空室期間が長くなってしまうというリスクもあります。もちろん安さを重視して中古をあえて選択する入居者もいますし、管理次第で物件の魅力を高めることはできますが、新築と比べた場合どうしても空室リスクが高くなってしまうというのは中古物件の最大のデメリットと言えるでしょう。

中古のワンルームマンションは、新築の物件と比べて築年数や物件の状態によって資産価値が低く見積もられるため、ローンが組みにくい（組めるローンの限度額が低くなりやすい、ローンの返済期間が短くなりやすい）というデメリットもあります。特に築古のマンションだと残っている資産価値があまりないと判断されてしまうこともあり、ローンを組むこと自体が厳しいケースもあります。しかし、金融機関によって審査の基準は微妙に異なるため、一つの金融機関に断られたからと言って諦める必要はありません。違う金融機関に相談してみたら中古物件でもフルローン可能だったというケースもあるようですので、諦めずにいくつかの金融機関に相談してみることが大切です。

不動産投資を行っていると、主に以下のような場合に突発的な費用が発生します。

1. 退去者が出た場合のクリーニング費用

2. 空室が発生した場合のローン返済費用

3. 入居者募集時にかかる広告費用

4. 入居中に発生する設備交換費用

中古物件の場合は設備が古いため4の費用が多くかかる傾向があるというデメリットがあります。「お湯が出なくなった」「エアコンが動かない」などの設備の不具合に対してオーナーはすぐに対応する必要がありますので、突発的な支出にも対応できるよう手元に資金は常に残しておくようにしましょう。

火事・地震などの天災リスクは避けることができません。ワンルームマンションはほとんどがRC（鉄筋コンクリート）で造られているため地震が起きた際の倒壊リスクなどは少ないですが、築古のマンションの場合は倒壊までいかなくても半壊など何かしら物件に影響があるリスクが上がります。地震以外にも近年では台風による水害や風害など、災害リスクは全体的に上がってきています。物件を選ぶ際には、耐震性能を確認するとともに物件のある場所の被災リスクを確認するようにしましょう。また、物件購入時には火災保険は必須ですが、特約をつけて保障範囲を広げたり、別途地震保険に入るなどしてなるべくリスクを下げるようにしましょう。

参考：ハザードマップポータルサイト

比較的流動性が高い（売却しやすい）と言われているワンルームマンション投資ですが、中古の場合は新築と比べて売却しにくい傾向があります。その物件から賃貸収益を得られる残りの年数が短くなっているためオーナーが変わるたびに資産価値が下がりローンが組みにくくなり、購入できる人が限られてしまうからです。売却しにくいというデメリットを避けるには、なるべく賃貸需要が安定してある良い立地の物件を選ぶことが重要です。そうすることで資産価値の減少を少なくすることができ、結果として売却を考えた際も買い手がつきやすくなります。

中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットについて解説しました。中古ワンルームマンション投資は少ない資金で始められる魅力的な不動産投資方法ですが、物件によって管理の状態がかなり異なり、資産価値に差が出ますので検討する場合は必ず物件の管理状況をよく確認するようにしましょう。

参考記事：『新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリット』