不動産投資ローンを組むのに必要な年収とは。属性を上げるコツまで解説

不動産投資ローンとは、不動産投資のために金融機関から受けることができるローンの名称です。自身が住むための住宅を購入するために組む住宅ローンとは審査基準が異なり、購入する投資物件の収益性なども審査されます。

不動産投資ローンには主に個人投資家が利用するアパートローンと、個人投資家から事業主までより投資規模の大きい人が利用するプロパーローンがありますが、この記事ではアパートローンについて、審査に通るために必要な年収について解説します。

参考記事：『【初心者向け】不動産投資ローンとは。種類や組み方、手順や審査基準まで』

不動産投資ローンにおいて、金融機関が融資の対象とする基準は「年収700万円」のラインだと言われています。年収700万円以上かどうかで融資の審査ができる・通る割合に差が出る傾向があるということです。しかし、年収700万円以上であれば必ず審査に通るというわけではなく、また、年収700万円以下であっても融資を受けることが可能なケースも多くあります。あくまで一つの目安として理解しておきましょう。

不動産投資ローンを扱っている金融機関の中で、審査の基準を明確に示しているところはあまり多くありません。中には「年収700万円以上の場合に審査に申し込むことができる」などと明言している金融機関もありますが、多くの金融機関は年収がいくら必要なのか明らかにはしていません。借主のその他の属性やいろいろな条件によって融資可能かどうかは変わってきますので、年収にかかわらずまずは希望の金融機関に相談に行ってみることが大切です。また、年収は一般的に直近の年収だけではなく、数年分（3年分必要な場合が多い）に遡って過去の年収も関係してきます。直近の年収だけでなく、数年にわたって安定した収入があるということも重要なポイントとなります。

そして金融機関の中でも、年収に対する考えにある程度の傾向があります。以下図を参考に、融資を申し込む金融機関を検討してみましょう。

日本政策金融公庫とは、民間の金融機関を補完する目的で作られた国の金融機関です。財務相所轄のため、公益性が高く高齢者や女性でも融資が受けやすいという特徴があります。固定金利で1.2%～2％と金利が低いのが魅力ですが、融資期間は10年から15年程度と短い傾向があります。個人で不動産投資を行う場合はもちろん、災害の被害を受けた人や地域活性のための事業主など幅広い人に対して低金利で融資事業を行っています。

審査基準としては年収など個人の属性部分はあまり厳しく見られませんが、賃貸経営としての事業性を細かく審査されるため、相談するにあたって創業計画書などが必要になります。民間の金融機関で申込基準に満たない人でも相談可能なため、利用を検討する場合は全国150以上ある店舗へ相談に行ってみることをおすすめします。

参考：日本政策金融公庫　融資制度一覧

実際に不動産投資を行っている不動産投資家563名を対象に行ったアンケートによると、不動産投資家の年収分布図は以下のようになっています。年収700万円以上の人の割合が約75%と大きいですが、年収700万円未満の人の割合も約25％おり、幅広い年収の人が不動産投資を行っていることがわかります。

参考：第15回不動産投資に関する意識調査

年収は重要な審査基準ではありますが、年収をすぐに上げることは難しいため年収以外の属性を上げるコツを知っておくことも大切です。ここからは、年収以外の部分で努力できる属性を上げるコツについて紹介します。

たとえ年収が低かったとしても、自己資金（貯金や金融資産）が多くある場合は審査に通るケースも多くあります。金融機関が一番恐れているのは貸したお金が返ってこないという貸し倒れリスクですので、定期的に入ってくる給与収入が少なくても返せるあてのある自己資金が豊富にあれば問題ないと判断されることが多いからです。金融機関によっては年収が審査ラインにいっていなくても「物件価格の〇％の自己資金を用意できれば融資可能」といった条件を提示しているところもあります。

カードローンなど不動産投資以外の負債がある場合は審査に影響しますが、クレジットカードを複数持っている、クレジットカードの限度額が高い場合にも審査にマイナスに影響する可能性があります。これは現在は借入をしていなくても、将来的に借入を行う可能性があると見なされてしまうからです。そこで少しでも属性を上げたい場合は、使っていないクレジットカードは解約する、またクレジットカードの限度額を引き下げておくことも有効となります。

不動産投資ローンを申し込む際に別の借入がある場合審査に影響しますので、可能であれば先に完済しておくことをおすすめします。住宅ローンなど金額の大きな負債に関しては完済は難しいですが、金利の見直し、借り換えをすることも属性を上げるためのポイントとなります。マイナス金利の導入以降ローンの金利は超低金利が続いており、他の金融機関に借り換えを検討することで金利を引き下げられる可能性もあります。借り換えを行うことで返済額や毎月の収支が改善することができれば、審査にもプラスに働く可能性があります。

年収が低くても、いくつかの不動産投資の実績を積むことで信用が生まれ、次のローンの審査時にも有利に働く可能性があります。たとえば最初の物件は現金一括で購入できる築古物件を選び、うまく運用を行うことでだんだんと物件金額の規模を大きくしていき、実績を評価してもらえるようになったら融資も検討するといった成功パターンもあります。年収が低いから不動産投資はできないと判断してしまうのではなく、自己資金を貯めてできる範囲から不動産投資を行い、規模を大きくしていくことで属性も上がっていく可能性があります。

不動産投資ローンを組むのに必要な年収について解説しました。不動産投資ローンは年収が高い人には有利となりますが、あくまで年収は目安の一つであり、審査は個人の属性や資産、購入物件の条件など総合的に判断されます。年収に関わらず購入希望の物件がある場合はまずは金融機関に相談へ行き、具体的な話を進めてみましょう。

参考：『不動産投資ローン、サラリーマンの融資限度額とは。融資限度額を上げるコツまで解説』