不動産投資ローン、借り換えのメリット・デメリット

不動産投資ローンの借り換えとは、より金利を下げるために現在利用しているローンの金融機関を変更し、別の金融機関で残りのローンを返済していくという方法です。具体的には新しい金融機関からローンの融資を受け、そのお金で前のローンを一括返済し、その後新しい金融機関に返済を行っていきます。ローンの借り換えを行うことで収益が改善され、不動産投資をより効率化できる可能性があるということです。

ローンの借り換えは誰もができるわけではありませんが、今の金利が高いと感じている人であれば検討する余地があります。借り換えを検討した方がよい人、行える可能性の高い人は以下の通りです。

市場にできる限りお金を放出して経済を刺激するため、2016年2月にマイナス金利政策が導入されました。この政策により、住宅ローン・不動産投資ローンの金利も軒並み低下しています。そのため2016年以前に不動産投資ローンの融資を受けた人は今と比べると金利が高い状態である人が多く、借り換えで金利を下げられる可能性があります。

不動産投資ローンの金利というのは借主の属性によって変化します。例えば金融機関にとって年収や勤務先に少し不安があったりした場合、通常高い属性の人よりも少し高い金利が設定されることがあります。そのような人が運用を行っている間に転職し大幅に年収が上がった、勤務先の安定性が上がったということがある場合、借り換えを行うことでより低い金利で融資を受けられる可能性があります。ただしこれは属性が改善されてすぐでは効果がなく、数年経過して初めて評価されると言われていますので注意してください。

返済期間が残り10年を切っているような場合は、借り換えを行っても効果が少ない割に手間が多いことからあまりおすすめできません。目安として返済期間が残り10年以上あり、残債も500万円以上残っているという場合に借り換えを検討するべきと言われています。

上記の条件が複数揃っている場合、借り換えを検討するべき、また借り換えられる可能性が高いと言われています。条件が揃っていても必ず借り換え可能とは限りませんが、当てはまる項目がある人は金融機関に相談してみる価値があると言えるでしょう。

実際に借り換えを行う場合、基本的には新規で融資を受けるのと同じ流れになります。借り換えた方が利息が安くなりそうな金融機関があれば、その金融機関に新規で融資を受ける時と同様の審査を受けます。その後、審査に通れば現在利用している金融機関に借り換えの旨を伝え、解約手続き・抵当権抹消登記を行います。そして新規に利用する金融機関で抵当権設定登記を行い、借り換え手続きは完了です。

※現在利用している金融機関に借り換えの旨を伝えると、金融機関側から金利引き下げや何かしらの特典など今より良い条件での融資を提案されることもあります。その場合は改めて検討し、よりメリットのある方を選ぶようにしましょう。

不動産投資ローンを借り換える最大のメリットは、金利が下がることにより支払い総額が減るということです。たとえ1％の違いでも、支払い総額にすると数百万円違ってくる可能性もあり、そうなると月々のキャッシュフローが大幅に改善します。特にアパート一棟など金額が大きい不動産の場合は借り換え効果も大きくなりますので、少しでも負担を減らすには借り換えは有効な手段と言えるでしょう。

借り換えの際は新規の審査を再度受けることとなり、借り換えが完了すれば不動産投資ローンの審査に2回通ったという実績を積むことができます。住宅ローンよりも厳しい審査基準である不動産投資ローンに2回通ったということで、個人の信用力が上がるというメリットもあります。また、借り換えができるということはそれまでのローンを遅延なく返済しており、安定した運用ができていると認められたことにもつながります。個人の信用力があがれば、次に物件を購入するときにさらに審査が通りやすくなるなど様々なメリットを得ることができます。

団信（団体信用生命保険）とは、ローンの返済中に借主に万が一のことがあった場合、保険金により残りのローンが弁済されるという保障制度です。住宅ローンの場合は融資の条件としてほとんどの金融機関が団信の加入を義務づけていますが、不動産投資ローンでは加入が任意となっている場合もあります。

団信は基本的に、途中で保障内容の見直しをしたり、後から契約をすることが難しくなっています。しかしローンの借り換えを行うと、金融機関との新規契約を結ぶこととなるため契約時に再び団信加入の可否や内容の見直しを行うことができるというメリットもあります。団信は頻繁に商品のアップデートを行っており、最近では借主の死亡時のみでなく病気の診断時など様々な条件でローンの弁済が可能な商品もあります。借り換えを検討する際には、団信の内容も見直ししてみるとよいでしょう。

不動産投資ローンの借り換えには、様々な手数料が発生します。そのため事前に借り換えにかかる手数料を計算し、それよりも借り換えを行った後の削減効果が大きい場合のみ借り換えを検討する必要があります。手数料は金融機関によって異なりますが、主に以下のような手数料の種類があります。

・一括繰り上げ返済手数料

・抵当権抹消登記に関する費用

・印紙代

・融資手数料

・登録免許料

・登記報酬料

・抵当権設定に関する費用

これらの手数料は、借り換え時にローンの中に入れることが可能な場合もあります。手出しなしで借り換えを行えるので、希望する場合は金融機関に相談してみましょう。

2つ目のデメリットとして、融資期間が短くなる可能性がある点が挙げられます。ローンの借り換えを行う際、物件の築年数は購入時よりも確実に古くなっており、借主の年齢も上がっています。ローンの融資期間は建物の法定耐用年数や借主の年齢に応じて最長期間が決められている場合が多いので、借り換えを行うことで融資期間が短くなり月々の支払い金額が上がる可能性があります。金利が下がりトータルコストが下がったとしても月々の返済額が増額する可能性があるため、融資期間の変更がある場合はシミュレーションをより慎重に行いましょう。

借り換えで金利を下げられるのは大きなメリットですが、借り換えには時間と手間がかかるというデメリットもあります。まず不動産投資ローンの借り換えは住宅ローンの借り換えと比べて行われている件数が少ないため、情報を集めてどの金融機関に借り換えを行うのがよいのか調べるのも手間がかかります。その後審査を再度行うために書類を揃えたり、金融機関との解約手続きを進めたりと作業が多く発生します。だいたい借り換え作業が完了するまでに一ヶ月～二ヶ月ほどかかると言われているため、余裕を持って準備を進めるようにしましょう。

借主の健康状態によっては、借り換えが行えない場合もあるという点には注意しなくてはいけません。前述したように不動産投資ローンにおいて団信への加入は任意の金融機関もありますが、加入を義務付けている金融機関もあります。その場合、もし以前融資に通ったあとに体調を崩した・病気になったという事実があれば健康状態がよくないという理由で団信に加入できないケースも出てきます。団信に加入できなければローンの借り換え自体ができなくなってしまいますので、自身の健康状態には注意する必要があります。

不動産投資ローンの借り換えには、手間と時間、そして費用がかかります。借り換えを成功させるためには事前準備を徹底して行い、借り換えによるキャッシュフローの改善効果を前もって試算しておきましょう。その上で明らかに効果がある場合のみ、借り換えを検討することをおすすめします。

不動産投資ローンの借り換えについて、メリット・デメリットや注意点を解説しました。メリットとデメリットを比較し、効果的な借り換えが行えるかを慎重に検討するようにしましょう。