不動産投資ローンの金利の平均とは？金利を低くするコツも

不動産投資ローンとは、不動産投資のために金融機関から受けることができるローンの名称です。自身が住むための住宅を購入するために組む住宅ローンとは審査基準が異なり、購入する投資物件の収益性なども審査されます。

不動産投資ローンには主に個人投資家が利用するアパートローンと、個人投資家から事業主までより投資規模の大きい人が利用するプロパーローンがありますが、この記事ではアパートローンについて、金利の平均や金利を低くするコツを解説します。

参考記事：『【初心者向け】不動産投資ローンとは。種類や組み方、手順や審査基準まで』

不動産投資ローンを利用するには、不動産投資ローンを展開している金融機関へ申込に行く必要があります。すべての金融機関で不動産投資ローンを扱っているわけではなく、不動産投資ローンに対しての姿勢も各金融機関で異なるため、利用する場合はよく調べる必要があります。金融機関の種類としては主に以下の5つで、それぞれ審査の基準や金利が異なります。

一番低金利ではあるものの審査基準が非常に厳しいのがメガバンク（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行）です。そもそも不動産投資ローンに対して積極的ではなく、情報もあまり公にしていません。審査に関しては一番厳しい水準で、大手企業勤務、年収1,000万円以上などの高属性でないと審査に通ることは厳しいと言われています。また、購入する物件に関しても新築や築浅のワンルームマンションなど手堅い収益が得られる物件のみに融資を行う傾向があり、築古物件では審査に通るのは難しいと言えるでしょう。

地方銀行は銀行によって不動産投資に対する姿勢が全く異なります。不動産投資ローンに積極的な地方銀行としてはスルガ銀行、横浜銀行、静岡銀行、西京信用金庫などが挙げられます。メガバンクよりも審査基準が緩く、築古の物件や郊外の物件でも融資を受けやすいという特徴があります。ただしフルローンでの契約は難しく、一定の割合の自己資金を求められることが多いです。また、地方銀行でローンを組む場合はその銀行の本店がある都道府県に住んでいる、もしくは購入希望の物件があることを条件としている場合もあります。

信用金庫は地方銀行と同じく地域密着型の金融機関ですが、信用金庫法によって営業できる地域が定められているのが特徴です。信用金庫の金利は地方銀行と大きな差はありませんが、融資するエリアが厳密に決められているため、借主・購入する物件ともに営業エリアに入っていないと融資を受けるのは難しいでしょう。営業エリアの条件さえ合えば、有利な条件での融資が可能な場合がありますので積極的に活用しましょう。

ノンバンクとは、預金業務を行わず貸付のみを行う金融機関のことを指し、クレジットカード会社や消費者金融、信販会社などが該当します。不動産投資ローンに積極的なノンバンクの代表としてはセゾンファンデックス、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス、ジャックス、オリックス銀行、SBJ銀行、ソニー銀行などが挙げられます。金利は低くはないですが、審査が柔軟であることが特徴で、他の金融機関で通らなかった築古の物件などでも審査が通る可能性があります。また、エリア限定ではないので日本全国の物件で融資を受けることが可能です。

日本政策金融公庫とは、民間の金融機関を補完する目的で作られた国の金融機関です。財務相所轄のため、公益性が高く高齢者や女性でも融資が受けやすいという特徴があります。固定金利で1.2%～2％と金利が低いのが魅力ですが、融資期間は10年から15年程度と短い傾向があります。審査基準としては個人の属性部分はあまり厳しく見られませんが、賃貸経営としての事業性を細かく審査されるため、相談するにあたって創業計画書などが必要になります。また、フルローンでの融資は受け付けておらず、基本的にある程度の自己資金が必要となります。民間の金融機関で申込基準に満たない人でも相談可能なため、利用を検討する場合は全国152支店（2021年9月現在）の店舗へ相談に行ってみることをおすすめします。

参考：日本政策金融公庫　融資制度一覧

投資用・事業用不動産サイト「ノムコム・プロ」が実施した「2021年度不動産投資に関する意識調査」によると、投資用不動産を購入した際に利用した金融機関は以下図のようになっており、一番多いのは地方銀行となっています。

※参考：2021年度不動産投資に関する意識調査

不動産投資ローンの金利はどの利用者にも同じ金利を示す金融機関と、借主によって提示する金利が変わる金融機関があります。借主によって金利が変わる金融機関の場合、金利を低くするコツを知っていると、より低金利での融資が可能な場合もあります。以下項目を確認し、できる部分があれば実践してみてください。

物件を購入する際にお世話になる不動産業者によっては、提携している金融機関があることがあります。金融機関への強いパイプを持っている業者であれば、通常個人で融資を依頼するよりも低い金利で融資を受けることが可能なこともあります。個人での金利交渉には限界があるため、まずは不動産業者と提携している金融機関を確認してみましょう。

なるべく低金利で融資を受けたい場合、購入する物件はアパートよりもマンションの方が金利が低くなる可能性があります。一般的にマンションの方が駅近で立地が良く、アパートと比べると流動性が高いこと、マンションはRC構造のため法定耐用年数が高く長期にわたり資産価値が高い状態が続くことを踏まえ、アパートよりも安い金利で融資を受けられる可能性があるということです。そもそも築古のアパートなどは融資を受けること自体が難しいため、なるべく低金利で融資を受けたいと考える場合は物件選択も非常に重要になります。

すでに不動産投資を行っていてある程度ローンの返済実績がある借主の場合、次のローン審査の際金利の交渉ができることがあります。問題なく利益を出せており、返済の遅延などもなければ今後も滞りなく返済できる可能性が高いと判断され、通常の金利より低く設定してもらえる可能性があります。交渉が必ず通るというわけではないですが、不動産投資の実績がある場合は交渉してみるのも一つの方法です。

2021年現在も超低金利時代が続いており、不動産投資を始めやすい時代と言われています。この現状では金利タイプは固定金利より変動金利の方が圧倒的に安い場合が多く、金利タイプを選ぶ場合は変動タイプを選択するべきでしょう。しかしこの状況がずっと続く保証はないため、今後の金利上昇リスクは常にあるということは理解しておきましょう。また、金融機関によっては一口に変動金利と言っても2年、5年といった固定金利を挟んだ変動金利タイプなど様々な条件がありますので、よく確認するようにしましょう。

不動産投資ローンの金利平均について解説しました。金融機関の種類によって、だいぶ金利平均が異なる不動産投資ローン。ただ闇雲に申し込むのではなく、自分の属性や希望する物件のタイプによって戦略を立てて審査に通りやすい金融機関に申し込むことが大切です。