REITのリスクとリスクを避けるためのポイント

REIT（リート）とは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど不動産の購入や運営を行い、賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当を行う投資信託のことです。つまり、投資者がREITへ投資することで間接的に不動産のオーナーとなり、運用の成果を享受できるという投資信託です。

REITの仕組みは1960年代にアメリカで生まれたもので、日本では2001年9月に初めて市場が開設されました。国内のREITは、JAPANの頭文字をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

不動産投資を行う場合は不動産を個人が購入するため多額な資金を必要としますが、REITへの投資であれば少額から、多様な物件に投資が可能です。また他の投資信託と比べて利益がほとんど投資家に分配されるため、株式投資等と比べて投資家は比較的高い分配金を得ることができるというメリットがあります。しかし、REITの収益である分配金は金利変動によって影響を受けて下がってしまう可能性がある点や、自然災害や環境問題等の様々な予期せぬ事情により不動産が影響を受け分配金が減少する可能性がある点などREITならではのリスクもあります。

参考記事：『REITの種類とは？』

REITには、他の金融商品同様のリスクもあれば、REITならではのリスクも存在します。主なリスクは以下の通りです。

REITの対象は不動産ですが、他の投資信託と同じく元本保証の商品ではありません。不動産の評価額や賃料などは、不動産の賃貸市場や売買市場、景気の動向など様々な要因により影響を受けます。そのため銘柄個別の業績に関係なく、価格が下落する可能性があります。どんな投資にも元本割れする価格変動リスクはありますが、REITも同じくリスクがあることは認識しておきましょう。

REITの魅力のひとつに保有物件の賃料収入等から発生する分配金がありますが、経済状況による賃料下落や解約に伴う賃料収入減少などにより、分配金も常に減少する可能性があります。その時点での分配金の多さだけを見てREITに投資することのないようにしましょう。

REITは投資家から集めた資金の他に、金融機関から借入を行うことにより不動産を購入して運用を行います。そのため、金利が上昇すると利息負担が増え金融機関への返済額が高くなり、収益の減少要因の一つとなります。また金利の上昇により、REITの分配金利回りと国債などの債券市場とのリスクスプレッド（2つの利回りの差のこと）が減少した場合、REITの価格が下落することもあります。

REITも一般の企業と同じく、投資法人におけるキャッシュフローの悪化などから倒産のリスクがあります。ただし、REITの場合仮に投資法人が破綻となった場合でも保有する不動産の価値がゼロになるわけではありません。仮に倒産となった場合でも、不動産を売却し投資資金が返金されることもあります。

また、証券取引所の上場廃止基準に該当した場合、上場廃止となるリスクがあります。取引所への上場を続けるには一定の基準を満たしておく必要があり、それが満たせなくなると上場廃止となります。上場廃止になると該当REITの売買ができなくなるため、REITに投資する際は利回りだけを見るのではなく、会社の純資産や借入金などの状況を目論見書や報告書を見て確認することが大切です。

REITには不動産税制、建築規制などREITに関する制度が変更になった場合、不動産価格や収益が減少するかもしれないというリスクもあります。不動産に関してはいままで問題なかった運用部分に規制がかかることや、資産の評価方法が改正されるということがたまにあり、それにより大きく不動産価格や収益に影響が出ることがあります。法改正のリスクはREITだけでなく他の投資信託にもあるためなかなか備えることが難しいリスクです。

REITならではのリスクとして、地震・火災等の偶発事象によるリスクがあります。REITは実物資産である不動産が投資対象のため、避けられない要因により劣化、毀損、滅失する可能性があります。そのような事が起こると不動産価値が著しく減少し、収益の悪化につながります。不動産へのダメージは損害保険で補償されますが、一度被災した不動産が収益を生める物件に生まれ変わるまでにはどうしても時間がかかってしまいます。日本は災害大国なので、日本のREIT（J-REIT）に投資する場合の最大のリスクだと言えるでしょう。どこの地域でどのような物件に投資をしているのか、ハザードマップなどの資料を参考にしながら確認しておくことが大切です。

REIT各社は、そのようなリスクを軽減するために、耐震性や強度が一定の基準を満たした不動産に投資するなどの対策をとっています。例えば地震のリスク回避のために、耐震性などを見て大地震の被害を受けた場合の損失が一定基準を下回る物件のみに投資するなどの対策を取っているため、東日本大震災などの大きな災害時も日本のREITが受けた被害は少なかったと言われています。

以上、REITが持つ主なリスクについて解説しました。REITにはリスクもありますが、以下の点に注意することである程度リスクを減らすことができます。

REITは制度上利益の90%以上を分配すれば課税されない仕組みのため、一般的な株式投資よりも高く安定的な分配金が期待されています。この「高く安定したインカムゲイン」が魅力でREITに投資する人も多いですが、分配金だけで投資判断をするのは危険です。

特に、保有不動産の売却などによる一時的な利回りの上昇や、投資法人の財務状況の悪化などによる価格の下落によってその時点で表示されている利回りが高いだけで、その後分配金が大幅に減少するケースもよくあります。一時的な分配金や利回りだけで判断することのないようにしましょう。

REITが保有している物件の数や詳細は、各REITのHPで知ることができます。

REITが保有している物件の種類は何なのか（オフィス特化型なのか住宅特化型なのか商業施設特化型なのか、あるいは複数の種類を組み合わせて保有しているのか等）、地域はどこが多いのか（東京都内がメインなのか全国各地に分散されているのか等）、保有している物件数はどれくらいか、主な保有物件は何か（少なくとも上位10物件くらいは見ておくとよいでしょう）などといったことを事前に確認するようにしましょう。

特別な意図がないのであれば、株式投資と同じくREITもできるかぎり分散して投資するようにしましょう。個別のREITを組み合わせる場合は、種類や地域などを分散させて投資するようにしましょう。ETFや投資信託を利用すれば、少額からREIT全体に投資することも可能ですので、そちらも合わせて検討してください。

また、REITだけでなく、自分の資産全体の中でリスク性の資産はどれくらいあるのか、その中でREITはどれくらいなのか、といったこともきちんと把握した上で判断することが大切です。

REITのリスクとリスクを避けるためのポイントについて解説しました。REITのリスクを把握しつつ、各リスクに対する自分なりの対応策・考えを持った上で投資するようにしてください。