不動産投資ローン、変動金利のメリット・デメリット

不動産投資ローンとは、不動産投資用の物件を購入するために金融機関から受けることができるローンの名称です。自身が住むための住宅を購入するために組む住宅ローンとは審査基準等が異なり、購入する投資物件の収益性なども審査されます。

不動産投資ローンには主に個人投資家が利用するアパートローンと、個人投資家から事業主までより投資規模の大きい人が利用するプロパーローンがありますが、この記事ではアパートローンに限定して、変動金利を選択するメリット・デメリットを解説します。

参考記事：『【初心者向け】不動産投資ローンとは。種類や組み方、手順や審査基準まで』

変動金利とは、住宅ローンと同じく不動産投資ローンにある金利タイプの種類の一つです。融資始めから終わりまで金利が変わらない固定金利とは違い、経済状況や景気の変動に合わせて半年ごとに金利の見直しが行われます。ここで注意すべきなのは、金利の見直しは半年ごとですが、実際に返済額にその金利が反映されるのは5年ごととなっている点です。半年ごとの見直しで金利が上昇した場合は、返済額は5年間変わりませんが返済額の中で金利分の支払いが増えるということです。日銀のマイナス金利政策が実施されている現在、変動金利の金利水準は過去に例がないほど低金利が続いており、不動産投資では変動金利が選ばれることが多い傾向にあります。

低金利の状況が継続する中、変動金利を選択してローンを組んだ場合、返済期間中は固定金利より低い利率が適用され続ける可能性が高いため、総返済額を抑えやすくなります。低金利政策がいつまで継続されるかはわかりませんが、とりあえず現時点（2021年10月時点）では、変動金利を選択した方が金利の支払総額は低くなる可能性が高いと言えるでしょう。

変動金利の場合、資金に余裕ができた際に繰り上げ返済を行いやすいというのもメリットの一つです。固定金利の場合、金融機関によっては繰り上げ返済を行おうとすると繰り上げ返済違約金（繰り上げ返済手数料とも）の支払いを求められる場合があります。また、固定金利の場合繰り上げ返済を行えない金融機関もあります。この違約金の有無については、銀行から融資を受けた際の約定書に記載されているため始めによく確認するようにしましょう。

変動金利を選択した場合、返済期間中に金利の利率が変わる可能性があるため、返済計画が立てづらいのがデメリットの一つです。総返済額が見通せないため、途中で修繕などが必要になった場合も慎重に資金投入金額を決めなければいけません。返済計画をあらかじめ長期的に立てたい、毎月の返済額を固定したいという人は固定金利も検討してみましょう。

現在は低金利で推移していますが、今後金利が上昇していくことも大いに考えられます。金利上昇によって利息金額が増えてしまう可能性があるのは変動金利のリスクです。しかし金利が上昇する場合も、下段で説明するように125％ルールがあるため急激には上がりませんし、金利上昇が見込まれる場合は借り換えを行ったり返済方法を変更するという回避方法もあります。金利はいつ上昇するか分かりませんが、そこまで大きなリスクとは考えなくてもよいでしょう。

住宅ローンや不動産投資ローンの変動金利には、「125％ルール」と呼ばれるものがあります。これは金利が変動し返済額が見直されたとしても、見直し後の返済額が前の返済額の125％が上限とされる、というルールのことです。つまり、ローンの金利が変更になるのは5年に1回ですが、もし変更されたとしても25％以上の値上げはないということです。例えば月々の返済額が10万円の場合、どんなに急に金利が上昇したとしても5年後の見直しで適用される新しい返済額は12万5,000円が上限ということになります。

金利タイプは基本的に、返済途中での変更が可能です。（3年、5年などの期間固定金利タイプだと変更できない場合もあります。）変動金利で契約していたけれど、やはり固定金利に変更したい場合は変更の手続きを行いましょう。しかし、変動→固定に変更する場合は以下の点に注意が必要です。

1. 申請完了してから実際に金利が適用されるまでには数日～数週間のタイムラグがある。

2. 金利タイプの変更に手数料がかかる金融機関もある。

3. 変動金利が上昇しそうだからという理由で固定金利に変更を希望する場合、固定金利はすでにあがっている可能性が高い。

※金利には主に変動金利に影響を及ぼす「短期金利」と、主に固定金利に影響を及ぼす「長期金利」があります。通常金利が変更になる場合は長期金利の方が短期金利よりも先に変更になるため、固定金利の利率の方が先にあがっていることが多いです。そのため、経済の状況などを鑑みて「変動金利から固定金利に変更したい」と思った場合にはすでに固定金利は上昇していて高い水準での金利タイプ変更となってしまう可能性が高いということです。

住宅ローンにおいては固定金利の利用者も多いですが、現状不動産投資ローンにおいては変動金利が主流であり、固定金利をそもそも選べない金融機関もあります。その場合は変動金利しか選択肢がないので迷う必要はありませんが、金利上昇などのリスクは避けられませんので状況をよく把握しておくようにしましょう。

不動産投資ローンで変動金利を選ぶメリット・デメリットについて解説しました。現状の低金利時代がまだしばらく続くと言われている状況では、特に返済期間が短いローンや短期間で売却を考えている物件の場合は変動金利の方がメリットが大きいと言えるでしょう。不動産投資ローンを組む上ではスタンダードな選択肢である変動金利ですが、リスクを知っておくことで金利が変動しそうな際にも適切に行動することができます。デメリットや注意点を理解した上で、健全な返済計画を立てていきましょう。