ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ワンルームマンション投資とは、不動産投資の中でもワンルームマンションを区分（1部屋単位）で購入し、賃貸に出す投資方法です。ワンルームマンションとは、定義として居室が1つで主にユニットバス・トイレがあり、ミニキッチンが配置されたタイプの部屋があるマンションのことを指します。間取りとしては1R、1K、1DK、1LDKの4種類があり、一般的なワンルームは1部屋全体で約20㎡（約12畳）程度で単身者が快適に住めるようになっています。

参考記事：『ワンルームマンション投資は新築と中古のどちらが良いのか？気をつけるポイントを比較』

ワンルームマンション投資は、初期費用が少なく済むのがメリットの一つです。区分であれば中古は数百万円、都心の新築ワンルームマンションでも2,000～3,000万円ほどで購入することができます。アパート一棟投資を行う場合は最低でも5,000万円程度必要であることを考えると、かかる費用を安く抑えることができます。不動産投資の中では比較的年収が低い人でもチャレンジしやすいので、ワンルームマンション投資は特に不動産投資初心者向けと言われています。

ワンルームマンションは、他の不動産投資と比べて空室期間が短い（空室リスクが低い）傾向があります。現代の日本は超高齢化社会・晩婚化・未婚率の増加により単身者が増え続けている状況であり、今後も単身世帯が増えることが予想されています。そのためワンルームマンションは継続して需要が多く、空室になっても比較的埋まりやすいというのがメリットの一つです。また、ファミリータイプの部屋と比べるとワンルームタイプの部屋は入居希望者の意思決定が早いので、検討から入室までの期間も短い傾向があります。

ワンルームマンションは単身者に向けて利便性の良いエリアや駅近の場所に建てられていることが多いため、なんらかの理由で売却したいと思ったときにも比較的売却しやすい傾向があります。部屋自体の需要も多く、投資したいと思っている人も多いので、流動性が低いと言われている不動産投資の中でも比較的売却しやすいのはメリットと言えるでしょう。ただ売却しやすいとは言っても売却の手続きが完了するまでは早くても1ヶ月はかかりますので、出口戦略は計画的に行うようにしましょう。

不動産投資は景気の影響を受けて家賃や物件価格が下がることがありますが、ワンルームマンションは景気の影響を受けづらいというメリットもあります。リーマンショックや新型コロナウイルス流行時など、株価やREITなどが大幅に下落した際もワンルームマンションの家賃下落率は小さく抑えられていました。需要が多く、景気の影響を受けづらいワンルームマンションは安定して利益を生み出せる投資方法であると言えるでしょう。

※新型コロナウイルスが最初に流行しだした2020年4月、2LDK～3LDKの家賃が約5％下落したのに比べ、ワンルームの家賃下落率は約1.8%だったというデータがあります。

サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合、管理に手間がかかるのが最大とも言えるデメリットです。しかしワンルームマンションであれば共有部分のメンテナンスや掃除などの必要がなく、部屋部分の管理のみで済みます。また、部屋部分の管理も何か不具合等が発生した場合、マンションの管理会社に委託することが可能なので実質日々発生する管理業務はほぼありません。忙しいサラリーマンの人にこそおすすめなのがワンルームマンション投資です。

ワンルームマンションは空室期間が短くなりやすいというメリットがありますが、入居期間も短くなりやすいというデメリットもあります。単身者は会社の都合や結婚などの理由で退去となることが多く、入居期間はファミリータイプの部屋と比べると短くなりがちです。ワンルームマンションの平均賃貸年数は2～4年と言われており、それだけオーナーが空室になるリスクを感じる機会が多いという点はデメリットと言えます。しかしワンルームマンションは空室期間も短い傾向があるので、あまりリスクを感じすぎる必要はないとも言えます。

ワンルームマンション投資は、他の不動産投資と比べると利回りが低い傾向があります。ファミリータイプの物件や一棟投資と比べると家賃収入がどうしても少なくなるため、主要都市のワンルームマンションでは平均利回りが3～5％と低めになっています。また、新築の場合物件価格が上がるため、これよりさらに利回りが低い場合もあります。しかし、ワンルームマンションは空室リスクが低いため年月が経っても利回りが低下しにくいという特徴もあります。安定して長期間の収入を得るのに向いている投資方法であると言えるでしょう。

ワンルームマンションは区分で部屋単位で購入するため、共用部や設備などの建物全体に対する管理権限が限定的です。特に中古マンションだと入居希望者を増やすために共用部や設備の魅力を増やすのは効果的なのですが、そのような方法が取りにくいのはワンルームマンション投資のデメリットと言えます。

ワンルームマンションは今後も需要が伸びると前述しましたが、それは場所によりけりであり、地方ではなかなか空室が埋まらないワンルームマンションもあります。都心であればある程度どの場所でも需要は多いですが、地方で学校や企業等もないようなところだと、単身者の需要は少なく空室リスクが上がってしまいますので注意してください。逆に、地方でも人の多い学校や企業の近くであれば需要がありますので、周辺環境はよく確認するようにしましょう。

※検討している地域が人口が増えているのか、転入や転出の状況を確認したい場合は以下サイトなどを参考に確認してみてください。

参考：住民基本台帳人口移動報告（政府統計）

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを解説しました。この記事に記載したようなワンルームマンション投資ならではのメリット・デメリットの他に、他の不動産投資と同じくインフレ対策になる、節税対策になるなどのメリットや、災害リスクがある、家賃滞納・下落リスクがあるなどのデメリットもあります。ワンルームマンション投資は忙しいサラリーマンや不動産投資初心者にも向いている投資方法ですので、特徴を押さえた上で運用を検討しましょう。

参考記事：『不動産投資のメリット・デメリット』