2022/05/31

住宅ローンの借り換え時にチェックしたい注意点とは?

住宅ローンの借り換えに関する注意点について解説します。より低い金利で借りることができるかもしれない住宅ローンの借り換えは、住宅ローン返済中の人にとっては魅力的な制度です。この記事では住宅ローン借り換えのメリット・デメリットから住宅ローン借り換え時に必ずチェックしたい注意点までわかりやすく解説します。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、主に総返済額の減少を目的として現在利用している住宅ローンをより低金利の金融機関に借り換えて変更することを言います。より低金利な住宅ローンに借り換えることができれば、利息が減り毎月の返済額の軽減、返済期間の短縮などを見込むことができます。

2022年現在変動金利は0.5%を切ることも多く、固定金利はだいたい1%程度で推移しています。これが2015年だと変動金利1%前後で固定金利は1%台後半、10年前の2010年だと変動金利1%前半で固定金利は2%前半でした。数年経過しているだけで市場金利と大きく変わっていることもあるので、現在借りている住宅ローンがある人は市場金利との違いをまずは見てみるとよいでしょう。

住宅ローン借り換えのメリット

1. 総返済額を減らすことができる

住宅ローンの借り換えにより現状より低金利なローンを組むことができた場合、利息額が減少しローンの総返済額を減らすことができます。住宅ローンは借入金額が大きく返済期間も長いので、少しでも低い金利に変更することができれば100万円単位で総返済額が変わってくることもあります。

ただし住宅ローンの借り換えには諸費用がかかるため、一般的には借り換え前と後の金利の差が1%以上あり、ローン残高が1,000万円以上、返済期間が10年以上ある場合には借り換えのメリットが大きいと言われています。

どれくらい金額が変わるのか、まずはシミュレーションしたいという人は以下のようなサイトで比較してみるとよいでしょう。

参考:住宅ローンの借り換え比較シミュレーションツール(ナビナビ住宅ローン)

【参考】借り換え前後の金利差

住宅金融支援機構が住宅ローンの借り換えを行った人を対象に行ったアンケートによると、借り換え前と後での金利差は「0.5%以下」が35.9%と最も多く、次が「0.5%超~1.0%以下」で34.1%、その次が「1.0%超~1.5%以下」で15.3%となっていました。金利差が1%程度あった方が借り換えの効果はもちろん大きいですが、実情としては0.5%以下でも借り換えを行っている人が多くいることがわかります。

参考:2020年度 住宅ローン借換えの実態調査(住宅金融支援機構)

2. 金利タイプを選びなおせる

借り換えを行うことで金利タイプを選びなおせるというメリットもあります。金利タイプは金融機関によっては借り換えをしなくても変更できる場合もありますが、費用がかかったり、変更は不可という金融機関もあります(固定金利から変動金利への変更は特に)。

今までは返済計画を事前に固めたくて固定金利にしていたけど、今後も低金利が続きそうだから変動金利に変更したい、今までは金利の低さから変動金利にしていたけど、返済計画の不安定さをなくしたいので固定金利に変更したい、という場合は借り換えを検討してみるとよいでしょう。ただし、変動金利から固定金利への変更の場合は現状借り換え後の月々の返済額が増える可能性が高いので、より慎重に検討する必要があります。

3. 団体信用生命保険の見直しができる

住宅ローンを借り換えするということは新しい金融機関で新しく住宅ローンを組むということになるので、加入する団体信用生命保険の見直しができるというメリットもあります。団体信用生命保険はここ数年で特に保障内容が充実し、様々な特約を選べるようになりました。最初に住宅ローンを組んだときにはなかったような保障を選べることも多いでしょう。ただし借り換えで団体信用生命保険の見直しをする場合、注意点のところで述べる「健康面で加入できないリスク」もしっかり考えておく必要があります。

住宅ローン借り換えのデメリット

1. 手数料・諸費用がかかる

住宅ローンの借り換えの際には、新規で住宅ローンを組む際と同じように印紙税や事務手数料などの諸費用が発生します。いくら金利が下げられるとしても諸費用が抑えられた金額を上回ってしまっては意味がないので、諸費用を含めた金額でどのくらい総返済額が減額できるのかをあらかじめシミュレーションする必要があります。

また、借り換えの際には現在借りている金融機関に対して住宅ローンの残債を一括返済する必要があり、多くの金融機関において全額の繰り上げ返済には手数料がかかります。借り換えを検討する場合、あらかじめ全額繰り上げ返済にかかる手数料や手続き方法などを確認しておきましょう。

2. 手続きに時間がかかる

住宅ローンの借り換えは新規の契約と同じ流れになるため、手続きに時間がかかるというデメリットもあります。金融機関によって異なりますが、だいたい審査完了までに3週間~1ヶ月程度はかかるため、余裕を持ってスケジュールを組むことが大切です。また、もし借り換え先の審査に落ちてしまうとまた一から金融機関を探さなくてはいけないため、あらかじめ数社借り換え先の金融機関を探しておき、同時に審査を進めるのも一つの手です。

住宅ローン借り換え時の注意点

1. 健康状態の変化で団信加入が難しい場合もある

以前の住宅ローンの契約から年数が経っている場合、当然債務者の健康状態にも変化がある可能性があります。もし病気を経験したなどで借り換えがしたくても借り換え先の団信の加入が難しい場合、借り換え自体ができないということになりかねません。住宅ローンの契約には団信の契約が必須となっている金融機関がほとんどですので、もし健康状態に不安があるという場合はワイド団信と呼ばれる持病がある人でも入りやすい団信を選択するか、フラット35など団信の契約が必須ではない金融機関を選びましょう。

2. 住宅ローン控除の適用範囲に注意

今までの住宅ローンで、残高に応じて所得税の控除ができる住宅ローン控除の制度を使っている人は特に注意が必要です。住宅ローン控除が利用できるのは「住宅ローンの残り借入期間が10年以上あること」という条件があります。借り換えを行って適用金利が低くなり、返済年数が減った場合には住宅ローン減税の対象外となってしまう可能性があります。住宅ローン控除は節税効果が大きく、控除が使えないと借り換え前の方がお得だったということもあり得るので住宅ローン控除が適用になるかどうかは必ず確認するようにしましょう。

参考記事:『住宅ローン控除とは?制度の仕組みから延長期間についてまで解説

3. 借り入れ中の銀行と交渉するのもあり

住宅ローンの借り換えをしようと思って現在利用している金融機関に相談してみたら、現在利用中の金融機関で金利の引き下げも金利タイプの変更も叶ったというケースも中にはあります。借り換えの手間や費用をかけることなく希望の条件に変更することができれば、これほど楽なことはありません。借り換えの相談時には他社金融機関での借り換えシミュレーションなどを見せ、借り換えを行う意思が強いということを見せるようにしましょう。(すべての金融機関で金利の引き下げや金利タイプの変更が行えるわけではありません。)

住宅ローンの借り換えは慎重に検討しよう

住宅ローンの借り換えに関する注意点について解説しました。借り換えは単純に金利差だけで判断するべきではなく、住宅ローン控除や諸費用を考慮して判断する必要があります。様々な条件をシミュレーションしたうえで、慎重に検討するようにしましょう。

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