住宅ローンの保証料とは？支払い方法の種類から金額の相場まで

住宅ローンを組む際に必要となる場合がある「保証料」。借入金額によっては保証料が100万円を超えることもあります。保証料とは住宅ローンにかかる諸費用のひとつで、債務者がやむを得ず住宅ローンの返済ができない状態になった場合、保証会社に代わりに返済してもらうために保証会社と保証契約を結ぶための費用です。

債務者がなんらかの事情で返済不能となった場合、保証契約を結んだ保証会社は債務者に代わって金融機関に残債を一括返済します。ただし、これで債務者の返済義務がなくなったわけではなく、今後は返済先が保証会社に変更となり、引き続き住宅ローンの残債を返済していく必要があります。つまり、保証料は債務者側というよりは金融機関側のリスクを少なくするための費用となります。

住宅ローンの保証料の相場は、借り入れる金融機関、債務者の属性、支払い方法、借り入れ額や返済年数によって変わってきます。一概には言えませんが、保証料の設定として現在多いケースが住宅ローンの金利に0.2%上乗せで支払うパターンと、一括前払い型で借り入れ額の2％を支払うケースです。それぞれの支払い方法の違いについては次の段落で詳しく説明していきます。

住宅ローンの保証料の支払い方法には、大きく分けて2つ方法があります。通常住宅ローンの諸費用は引き渡しまでに一括で支払う形が多いですが、保証料は金額が大きいこともあり、2つの支払い方法が選択できる金融機関が多くなっています。

内枠方式とは、契約時には保証料を支払わず住宅ローンの毎月の返済額とあわせて分割して保証料を支払っていく方法のことです。このうち枠方式を利用した場合、住宅ローンの金利に0.2%の上乗せとなる金融機関が多くなっています。例えば住宅ローンの適用金利が0.5%だった場合は、内枠方式を選択すると0.7%の金利で毎月返済していくことになります。

内枠方式は金利に上乗せして保証料を支払うので、契約時に準備する諸費用を大幅に抑えることができるというメリットがある一方、月々の支払いが多くなる・外枠方式に比べ保証料の総支払額が増えることが多いというデメリットがあります。

外枠方式とは、住宅ローンの契約時に他の諸費用と併せて一括で保証料を支払う方法です。この方法で保証料を支払うと、住宅ローン返済中に繰り上げ返済を行い返済期間が短縮された際に一部が返金される場合もあります。（内枠方式で返済を行っている場合、外枠方式とは異なり繰り上げ返済をして返済期間が短縮されたとしても保証料の返金はないことが多い。）

外枠方式は、一括で保証料を支払うため一般的に内枠方式よりも保証料の合計金額が少なくなるというメリットがあります。ただし、支払いには契約時にまとまった金額が必要となるため、物件購入時の負担が大きくなるというデメリットもあります。

借入金額が大きいほど、また借入期間が長いほど外枠方式の保証料の方が低くなりますので、物件購入時に自己資金に余裕があるようなら外枠方式を選択することをおすすめします。

みずほ銀行の場合、外枠方式だと以下の図の金額、内枠方式だと金利に0.2%上乗せという形式になっています。

【外枠方式の保証料（借入金額1,000万円の場合）】※2021年11月現在

表を見てわかるように、元利均等返済か現金均等返済かでも保証料の金額が変わっており、元金均等返済の方が若干保証料は低く設定されています。そしてこれは1,000万円借入の場合なので、例えば5,000万円借り入れるとするとこの5倍の金額がかかってきます。5,000万円を35年ローンで借り入れる場合、元利均等返済なら1,030,550円、元金均等返済なら818,600円がかかるということです。

また、この数字はあくまで最低金利が適用される人に対しての金額であり、属性や信用情報にマイナス要素がある場合さらに金額が上がりますので注意してください。

参考：住宅ローン概要（みずほ銀行）

住宅ローンの返済時に繰り上げ返済を行うと、外枠方式の場合期間短縮した分の保証料が戻ってくるのが一般的です。内枠方式の場合、期間短縮になった分の金利上乗せ保証料は支払う必要がなくなります。しかし、金融機関によっては外枠方式でも保証料が戻ってこない場合や、繰り上げ返済の手数料が高くかかってしまい、戻ってくる保証料以上にかかってしまうケースもあります。繰り上げ返済を積極的に行おうと思っている人は、繰り上げ返済時の保証料の取扱は事前に確認しておきましょう。

現在、保証料がかからないということをアピールしている金融機関もあります。主に住信SBIネット銀行やソニー銀行などのネット銀行や、フラット35などが保証料がかからない金融機関として有名です。しかし保証料無料の住宅ローンの場合、契約時に必要な手数料である「事務手数料」が高く設定されていることがあります。実質保証料を払っているのと同じくらい高額なケースもあるので、「保証料無料」という言葉だけを見ず、他手数料の水準も必ず確認しましょう。

保証料無料を謳っている金融機関は、保証料をとっていない分の貸し倒れリスクを下げるためにローンの審査を厳しくしていることもあります。年収や勤続年数など、一般の金融機関よりも基準を上げることで返せなくなるリスクを減らしているため、保証料無料の金融機関に申し込む際には自身の属性に問題がないか、よく確認してから申し込むようにしましょう。住宅ローンの審査には時間がかかりますので、無駄な時間や労力を使わないようにすることも大切です。

「保証料無料」と謳っている住宅ローンは魅力的ですが、その点だけを見て選ばないことが大切です。保証料がかかるからといって、トータルで見た総返済額が一番高くなるとは限りません。融資全体にかかる諸費用や団信の内容、金利水準などを総合的に見て選ぶようにしましょう。

住宅ローンの保証料について解説しました。保証料は100万円単位になることもあり、住宅ローンにかかる諸費用の中でも高額です。内容や支払方法をよく確認し、納得した商品を選ぶようにしましょう。