2022/04/18
ファミリータイプのマンション投資のメリット・デメリット
ファミリータイプのマンション投資を行う際のメリット・デメリットについて解説します。2LDK～3LDKを中心とするファミリータイプの物件は、ワンルームと比べると数は少ないですが好んで投資する人もいます。この記事ではファミリータイプならではのメリット・デメリットや注意点からワンルームタイプとの違いまで解説します。
ファミリータイプマンション投資とは
ファミリータイプのマンション投資とは、不動産投資の中でもファミリータイプのマンションを区分（1部屋単位）で購入し、賃貸に出す不動産投資の方法です。ファミリータイプの部屋とは概ね家族3人以上で暮らせる仕様の賃貸住宅のことで、リビング、寝室、子供部屋などがあり、間取りにすると2〜3LDK、広さにすると50㎡以上くらいの部屋のことを指します。本記事では、ファミリータイプのマンションに限定した不動産投資のメリット・デメリットを解説します。
ファミリータイプマンション投資のメリット
1. 賃貸期間が長くなる傾向がある
ワンルームマンションの場合、職場の都合や結婚などの事情により、だいたい2年～4年ほどで入居者が入れ替わると言われています。しかしファミリータイプマンションの場合、一度入居者が決まると10年単位など比較的長く住んでくれることが多く、長期間に渡って安定して収入を得られることがメリットです。ワンルームマンションの場合どのくらいの期間住んでもらえるかは分からないことが多いですが、ファミリータイプの賃貸マンションを探している人はだいたい「子供が高校を卒業するまで」や「子供が社会人になるまで」といった期間を決めて検討している傾向があります。事前にそのような入居希望者のライフプランまでヒアリングすることができれば、運用のシミュレーションもしやすくなるというメリットもあります。
2. 入居者の属性が良い傾向がある
ファミリータイプマンションの場合、入居者の世帯主は家庭を持っている安定した職業に就いている人であることが多いため、属性が良くトラブルになりにくいというメリットもあります。ワンルームタイプのマンションと比べると、家賃滞納リスクはかなり低いと言えるでしょう。
3. 立地条件が悪くても集客できる可能性がある
ファミリータイプのマンションの場合、立地や利便性があまり重要な項目になりません。「駅から近いか」「職場に近いか」といった利便性よりも、「家族が快適に住める間取りか」「静かな周辺環境か」「希望の学区か」などの条件の方が重要であることが多いからです。（学区がどこであるかというのはファミリータイプマンションの重要なポイントの一つなので、物件を検討する場合は周辺の学校の評判も確認しておくとよいでしょう。）駅徒歩が遠い物件や郊外にある物件などでも、間取りや環境で家族に合う物件であれば選んでもらえる可能性があるというのはファミリータイプマンションのメリットです。
ファミリータイプマンション投資のデメリット
1. 物件価格が高い
ファミリータイプのマンションはワンルームタイプと比べて物件価格が高くなるのがデメリットの一つです。だいたい価格は中古で1,500万円～、新築で3,000万円～ほどかかります。また、部屋が広い分退去時の壁紙の張替え等のリフォーム費用がかさむことがり、管理費用もワンルームタイプよりも多くかかります。ファミリータイプのマンションを検討する場合は、物件価格だけでなく必要な管理費用も多めにシミュレーションしておきましょう。
2. 利回りが低い
物件価格が高いことともつながりますが、ファミリータイプのマンションは、ワンルームタイプと比べて広さが3倍になったからと言って家賃も3倍になるわけではなく、だいたい1.5～2.5倍程度になることが多いです。そのためワンルームマンションと比べるとファミリータイプマンションの投資効率は低く、利回りが低い傾向があるというデメリットがあります。不動産投資においては、1室を小さくしたほうが利回りが向上するということです。
3. 分譲住宅も競合になる
ファミリータイプのマンションの入居者は比較的賃貸期間が長くなる傾向がありますが、「マイホームを購入する」という理由で退去となる可能性があります。ワンルームタイプのマンションではあまりないですが、ファミリータイプの場合は周りの同じタイプの賃貸マンションだけでなく、分譲マンションも競合として考えておかなければいけないということです。賃貸派でずっと賃貸住宅に住み続ける方も中にはいますが、どこかのタイミングで分譲住宅を検討する場合も多いので、長期間住んでもらえると思ったら意外と早く退去になってしまった、ということも起こり得るので気をつけましょう。
4. 入居者が決まるまでの期間が長くなりやすい
ワンルームマンションの場合、単身者が住むので意思決定がスムーズにいくことが多いですが、ファミリータイプマンションの場合は家族の人数分の意志決定が必要になるため、入居が決まるまでの期間が長くなりやすいというデメリットもあります。家族それぞれの希望を満たす部屋というのはなかなか難しいものなので、確認でのやり取りが多くなったり、検討期間が度々必要だったりとファミリータイプならではの手間が発生する場合があります。
ファミリータイプとワンルームタイプの違い
| ファミリータイプ | ワンルームタイプ | |
| 金額 | 高い | 安い |
| 広さ | 広い（50㎡～） | 狭い（20㎡～） |
| 入居人数 | 3人～ | 1人 |
| 入居が決まるまでの期間 | 長い傾向がある | 短い傾向がある |
| 賃貸期間 | 長く貸りることが多い | 2～4年程度のことが多い |
| リフォーム費用 | 高くなることが多い | 安く済むことが多い |
| 設備の老朽化 | 早い | 遅い |
| 入居者の属性 | 高い傾向がある | 低いこともある |
| 立地 | あまり関係ない | 重要 |
単身世帯とファミリー世帯の今後の予測
全国的に、今後も単身世帯の増加傾向は続くと言われています。東京都の世帯数の予測によると、単身世帯は2030年後半には324.0万世帯となり、平成22年の292.2万世帯に比べて約10%の増加となると予測されています。晩婚化や離婚率の上昇、高齢者の一人暮らしの増加など理由は様々ですが、今後も単身者が増えていくことを考えるとファミリータイプのマンションの需要は少なくなる傾向はありそうです。しかし、その分ワンルームマンションが乱立されていてなかなか良い物件に巡り合えなくなってきているという現状もあり、ファミリータイプのマンションにあえて絞って投資を行っている投資家もいます。ファミリータイプのマンション投資のメリット・デメリットを把握した上で、自身に合った運用方法を選んでいくことが大切です。