一棟アパート投資は新築と中古のどちらが良いのか？気をつけるポイントを比較

一棟アパート投資とは、不動産投資の中でもアパートを一棟丸ごと購入して第三者に貸し出し、家賃や売却益を利益として受け取る投資方法のことです。区分で購入する投資方法と比べると利回りは高くなる傾向がありますが、必要資金が高額になるためリスクも高めになります。新築の一棟アパートであればだいたい1億円～、中古の一棟アパートであればだいたい3,000万円～物件を購入することができ、マンションと比べると設備は劣りますが外観や間取りなど個性溢れる物件も多くあります。本記事では、新築と中古の一棟アパート投資を比較して解説します。

参考：『【不動産投資】一棟買いのメリット・デメリットを区分投資との違いとともに解説』

近年の新築アパートは、オートロックだったり宅配ボックスがあったりと、マンションに劣らない設備が備えられている場合もありとても魅力的です。しかし、単身者向けのアパートは、何よりも立地が大切です。駅や学校、企業などからあまりにも遠かったり、周辺環境が不便な場所だと新築でも空室が埋まらないということが起こり得ます。設備が魅力だからと物件を決めるのはなく、賃貸需要が見込める立地かどうかをしっかり見極めるようにしましょう。

アパートの基本的な間取りはワンルームや1Kで、広さは20㎡～25㎡ほどが平均です。建物の利回りを良くするには少しでも多くの部屋を作ることで家賃収入が増える可能性がありますが、あまりに狭い部屋だと長期的に競争力を持つことが難しくなります。近年は新築で狭小ワンルームを売りにする物件も出てきていますが、他の物件と比べて狭い部屋というのは家賃が安いという魅力はありますが、敬遠されることもあります。目安として20㎡を切るような広さで部屋を作るのはやめた方が無難でしょう。

新築アパートは、今までの賃貸実績がないため実際賃貸に出したときに空室が埋まるかどうかがわかりません。新築物件は空室リスクが低いとは言われていますが、少しでも空室期間を短くするために建物の竣工前から入居者募集を始めておくなど、空室リスクを下げる努力をすることが大切です。新築アパートは過去から分析することができないので、見込んでいた利回りが実際はもっと低くなってしまったということが起こりがちです。リスクを下げるためにできることは事前に行っておきましょう。

中古一棟アパートの魅力の一つは、表面利回り15％以上も可能と言われている高い利回りにあります。物件価格が非常に安価なためこの高利回りが実現可能なのですが、利回りだけを見て物件を決めてしまうと失敗につながることもあるため注意が必要です。中古の一棟アパートの中には、土地価格の方が高く土地＋物件価格になると逆に安くなるという物件も存在します。一見とてもお得に見えますが、実は物件に重要な瑕疵が隠れていて人が住める状態ではない、再建築不可で更地にするしか選択肢がない、などの理由があることがほとんどです。長期で安定した運用を目指すためには、安すぎる物件には飛びつかないほうがよいでしょう。

現代の建築基準であれば、木造のアパートだとしても強度は強く、大地震の際も倒壊等の危険は少ないと言われています。しかし1981年以前に建てられたアパートの場合旧耐震基準で造られており、震度5以上の地震で倒壊や半壊等のリスクが高くなります。旧耐震基準の物件は価格が安く設定されていることが多く魅力的に見えますが、災害リスクが高いということは注意が必要です。しかし今までの修繕履歴などの管理によってリスクの高低は物件ごとに異なりますので、もし旧耐震基準で造られたアパートの購入を検討する場合は管理履歴をよく確認しましょう。

新築一棟アパートであればフルローンが組める場合もありますが、中古一棟アパートだとフルローンはほぼ不可能です。それどころか、中古一棟アパートの場合は建物の法定耐用年数が切れている物件も多く、土地の評価額内でしか融資を受けられないケースも少なくなくありません。こちらも物件次第というところはありますが、一般的に中古一棟アパートはローンが通りにくいので、自己資金を充分に用意しておきましょう。

中古の一棟アパートの中には「設備の耐用年数が一気に超えそう」「大規模修繕の時期が近付いた」等の理由で物件を手放した人もいるため、市場に出回っているアパートは購入してすぐに修繕費用が必要になることもあります。木造のアパートの場合一般的には外壁塗装や屋根塗装の塗料の耐用年数が10年程度であることが多いので、10年～15年に一度の頻度で大規模修繕を行う必要が出てきます。大規模修繕についてはアパートの大きさや構造、築年数によって一概に言うことはできませんが、だいたい300万～1,000万ほどが必要になります。物件価格が安くても管理・修繕費用は高くなる可能性もあることを知っておきましょう。

中古の一棟アパートは前述したように築年数が経過するごとにローンを組むことが難しくなるために次に購入できる人も限られてしまい、流動性が低い傾向があります。収益性が悪くなったり、資金が必要になって売却を検討した場合でもすぐに売却できない可能性が高いことは知っておきましょう。流動性が低いリスクに関してはなかなか防げるものではないですが、物件の運用中は適切に管理を行いなるべく資産価値を下げないようにしておくことが大切です。

一棟アパート投資における、新築と中古それぞれの気をつけるべきポイントを解説しました。一棟アパートはそれぞれの物件ごとに個性が大きく、ワンルームマンション以上に物件による差が大きいので、解説したような特徴は踏まえつつ自身で物件を細かく確認することが大切です。

参考記事：『不動産投資の種類をわかりやすく解説』